평생을 바쳐 마련한 아파트 한 채가 전 재산인 ‘하우스 푸어(House Poor)’ 은퇴자들에게, 집은 깔고 앉아있는 거대한 금고와 같습니다. 이 금고에 갇힌 돈을 매월 생활비로 빼서 쓸 수 있게 해주는 마법의 열쇠가 바로 국가가 보증하는 역모기지론, ‘주택연금’입니다.

주택연금의 수령액을 극대화하려면 이 제도가 어떤 변수로 계산되는지 알아야 합니다.

국가가 보증하는 완벽해 보이는 제도지만, 섣불리 가입했다가 중도에 해지하면 뼈아픈 손실을 겪게 됩니다. 다음 4가지 리스크를 주의하십시오.

주택연금 중도 해지 및 운용 리스크

1. 초기 보증료(가입비) 증발: 주택연금 가입 시, 집값의 1.5%에 해당하는 금액을 ‘초기 보증료’로 공사에 지불해야 합니다. (직접 내는 것이 아니라 대출 원금에 가산됨). 만약 집값이 급등하여 연금을 해지하고 집을 팔고 싶다면, 이 수백만 원에서 수천만 원에 달하는 초기 보증료는 절대 환급되지 않으며 그대로 날리게 됩니다.
2. 복리 이자의 무서움: 주택연금은 본질적으로 ‘대출’입니다. 매월 받는 연금액과 보증료에 대출 이자가 ‘월 복리’로 붙어 빚이 눈덩이처럼 불어납니다. 오래 살수록 내 집에서 상속될 금액은 제로(0)에 가까워진다는 사실을 자녀들과 미리 합의해야 상속 분쟁을 막을 수 있습니다.
3. 3년간 재가입 금지 페널티: 집값이 오를 것 같아 주택연금을 해지하고 그동안 받은 돈과 이자를 전부 토해냈다면, 동일한 주택로는 3년 동안 다시 주택연금에 가입할 수 없습니다. 일시적인 부동산 상승기라는 착시 때문에 평생의 연금 파이프라인을 부수는 우를 범해선 안 됩니다.
4. 해당 주택 전세/월세 임대 불가: 주택연금에 가입한 집은 부부가 반드시 ‘실거주’ 해야 하므로, 다른 사람에게 전세나 월세를 줄 수 없습니다. (단, 보증금 없이 주택의 일부만 월세로 주는 것은 예외적으로 허용될 수 있습니다.) 요양병원에 장기 입원하는 등 실거주 요건을 위반하면 연금 지급이 정지됩니다.

기초연금과 함께 내 노후를 지킬 가장 강력한 방패입니다. 가입 시점을 고민 중이라면 다음 지침을 기준으로 결단하십시오.

주택연금 가성비 극대화 및 실무 지침

1. 집값 하락기 초입에 즉시 가입: 부동산 앱을 켜고 내 아파트 실거래가가 정점을 찍고 하락세로 돌아섰다고 판단되면, 주저 없이 그달에 주택연금에 가입하십시오. 가입 이후 집값이 반토막이 나더라도 매월 내 통장에 꽂히는 연금액은 가입 당시의 높은 가격을 기준으로 평생 동일하게 지급됩니다.
2. 우대형 주택연금 해당 여부 확인: 부부 기준 주택 공시가격이 2억 5천만 원 미만이고 기초연금 수급자라면, 일반 가입자보다 월 연금액을 최대 20% 더 얹어주는 ‘우대형 주택연금’에 가입할 수 있습니다. 해당된다면 절대 놓쳐서는 안 될 파격적인 복지 혜택입니다.
3. 주택담보대출 상환용 인출 활용: 집에 이미 주택담보대출이 끼어 있어 은퇴 후 원리금 상환이 부담스럽다면, 주택연금 대출 한도의 최대 90%까지 목돈을 한 번에 뽑아 쓸 수 있는 제도를 활용하십시오. 이 돈으로 기존 빚을 먼저 싹 갚아버리고, 남은 금액으로 매월 연금을 받아 생활비 숨통을 틔울 수 있습니다.

[표 1] 주택연금 지급 방식에 따른 장단점 비교 (종신방식 기준)

자식에게 집을 물려주기 위해 노후 빈곤에 시달리며 폐지를 줍는 것은 자식도 원하지 않는 비극입니다. 자식에게 짐이 되지 않고 당당하고 품위 있는 노후를 보내는 것이야말로 진정한 상속입니다. 내 집을 가장 비싸게 국가에 맡기고 평생의 월급 통장으로 만드십시오.