과거 부동산 세법에서 ‘권리’로 분류되어 주택수 산정에서 제외되었던 아파트 분양권은, 법령 개정에 따라 현재 취득세 및 양도소득세 산정 시 명확하게 ‘주택수’에 포함되고 있습니다. 분양권 취득 시점에 따른 기준을 정확히 숙지하지 못하면 예상치 못한 중과세율이 적용될 수 있습니다.

분양권의 주택수 포함 여부는 과세관청이 적용하는 세목(취득세 vs 양도소득세)과 분양권의 취득 시점에 따라 법리적 해석이 완전히 달라집니다.

분양권이 세법상 주택으로 간주됨에 따라, 거래 순서와 시기를 잘못 설정하면 막대한 세금 부담이 발생합니다.

실무상 빈번한 중과세율 적용 사례

1. 분양권 보유자의 신규 주택 매수: 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권을 1개 보유한 무주택자가 거주 목적으로 아파트를 매수하는 경우입니다. 세법상 1주택자가 두 번째 주택을 취득하는 것으로 보아, 신규 아파트가 조정대상지역에 위치한다면 8%의 취득세 중과세율이 즉각 적용됩니다.
2. 양도세 일시적 2주택 처분 기한 초과: 기존 1주택자가 분양권을 취득(2021.1.1. 이후)하여 일시적 2주택 특례를 적용받으려 했으나, 분양권에 의한 신축 아파트 완공 전 또는 완공 후 법정 기한 내에 종전 주택을 매도하지 못한 경우입니다. 이 경우 1세대 1주택 비과세가 전면 부인되어 수천만 원 이상의 양도소득세가 추징됩니다.
3. 증여 시 주택수 오인: 분양권을 자녀에게 증여할 때, 자녀 세대의 기존 보유 주택수와 증여받는 분양권이 합산되어 향후 자녀가 다른 주택을 취득하거나 매도할 때 예기치 못한 다주택자 규제를 받게 되는 리스크가 존재합니다.

다주택자 중과 규제를 합법적으로 우회하고 비과세 혜택을 사수하기 위한 실무적 대응 방안입니다.

분양권 일시적 2주택 비과세 특례 요건

1. 신축 아파트 완공 전 종전 주택 양도: 기존 1주택을 보유한 세대가 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우, 일시적인 1세대 2주택으로 보아 종전 주택에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
2. 신축 아파트 완공 후 3년 이내 양도 (사후 관리 요건): 분양권 취득 후 3년이 지나서 종전 주택을 매도하더라도 다음의 세 가지 요건을 모두 충족하면 비과세가 적용됩니다. ① 신축 아파트 완공 후 3년 이내에 세대 전원이 전입하여 1년 이상 계속 거주할 것. ② 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 종전 주택을 매도할 것.
3. 취득세 일시적 2주택 신고: 분양권 상태에서 신규 주택을 매수할 때 취득세 중과를 피하려면, 관할 지청에 ‘일시적 2주택’으로 신고하여 기본세율(1~3%)을 우선 적용받아야 합니다. 단, 이후 법정 기한 내에 분양권(또는 신축 주택)을 처분하지 못하면 감면받은 취득세와 함께 가산세가 추징되므로 처분 기한 관리가 필수적입니다.

분양권은 자금 유동성을 확보하면서 신축 아파트를 취득할 수 있는 주요 투자 수단이지만, 세법상으로는 기존 주택 매도 계획을 강제하는 강력한 통제 수단으로 작용합니다. 투자자는 본인이 취득한 분양권의 정확한 계약일과 과세관청의 세목별 기준일을 대조하여, 종전 주택의 비과세 엑시트(Exit) 플랜을 사전에 확정해야 합니다.